本文摘要：【摘取 要】文章以中国房地产业为研究对象，运用“哈佛学派”的“结构—不道德—绩效”框架（即SCP框架）展开现代科学分析。分析表明我国房地产业归属于区域性寡头垄断行业，房地产投资结构不尽合理，经济适用房投资比例稍小。建议政府提升中低收入者福利，之后前进和完备经济适用房制度政策和展开适当的宏观调控以增进房地产市场的身体健康发展。

【摘取 要】文章以中国房地产业为研究对象，运用“哈佛学派”的“结构—不道德—绩效”框架（即SCP框架）展开现代科学分析。分析表明我国房地产业归属于区域性寡头垄断行业，房地产投资结构不尽合理，经济适用房投资比例稍小。建议政府提升中低收入者福利，之后前进和完备经济适用房制度政策和展开适当的宏观调控以增进房地产市场的身体健康发展。　　【关键词】房地产业；市场结构；竞争不道德；经营绩效 　　　 　　2003年，我国房地产投资在固定资产投资总额中占到了18.4%，而且据我国官方报纸预测，今后5年内，我国内地房地产开发投资将超过3580亿元人民币。

预示着政府政策的相继实施，尚能正处于初期发展阶段的我国房地产业正在向通向成熟期简化和身体健康简化的道路上艰苦行进。　　 　　 一、市场结构 　　 　　（一）市场集中度 　　房地产业的产品有其特性，即在空间上具备不能移动性，所以一个项目一旦已完成，它就确认了自己所属的市场区域。

虽然消费者可以在全国范围内自由选择产品展开消费（这种可能性也因为消费者的家庭或工作等社会原因而无法构建），但是产品不具备在全国性范围内流动的特性，这使得市场集中度这一全国性范围的指标之后丧失了意义。就算计算出来区域集中度，也不会因为区域区分的艰难和区域内部的不平衡而无法展开。

　　在中国的各大城市和中小城市，一般情况下是有一个或几个甚有市场势力的房地产企业掌控着本地的主要市场份额，而多数的小企业则在较小的份额中竞争分羹。因此，总体来说，我国房地产市场是区域性的市场。而各片区作为居住于的物质载体，具有不能重制的区域特点，因此在或许上构成了居住于的垄断性。

这种区位上的垄断性与住宅产品的垄断性，使片区住宅结构正处于寡头独占之中。　　 　　（二）产品差别化 　　1992年，广州的天祥花园发售了广州市场的第一个跃式单元；2000年，广州最先发售了三错层户型；紧跟着2001年，“世纪村”将私家花园引进到多高层住宅之中，这在全国当时科首创。

同时，开发商在建筑外观上也汲取各国风格，尽可能呈现出其多样化；住宅产品的类型堪称非常丰富，如：青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、道家住宅、亲情住宅、标准化住宅等名目繁多，以顺应消费者的口味。这一系列的户型或概念创意不道德，至为开发商在引领消费者从而建构产品差异这方面所下的功夫。　　产品质量仍然是消费者尤为关心的问题。

由于房地产产品市场上不存在着相当严重信息不平面，所以消费者要区别有所不同开发商所获取产品的质量，除了请求专门的购房顾问会见出售外，往往还不会偏向于出售知名度较高的房地产企业所获取的住宅。而知名度低的房地产企业由于消费者对其品牌的信赖，从而也取得了较高的市场势力。如万科集团在北京的房地产项目比同地区其他项目售价平均值高达大约1000元/平方米，在其他城市，其售价也平均值高达周边项目的20％左右。　　但由于我国房地产业归属于区域性寡头垄断市场，区域内具备独占地位的房地产企业一般有相当大的市场势力，其不不作过多的产品差异的希望之后能取得很高的经济利润，因而在提升产品质量方面也缺少压力和动力。

这其中还包括所谓的名牌企业，在质量方面也不会不存在着愚弄消费者的不道德。多达，2002年在180多起工程质量问题的滋扰中，140起左右是住宅质量问题，大约占到80％。

　　 　　（三）转入壁垒 　　 从技术角度来看，我国房地产企业基本上不不存在转入壁垒。因为住宅产品的可模仿性极强，所以一个项目的技术优势也只是短期的；再行再加房地产企业本身具备的资源整合功能，只要新的转入企业能把项目分包给技术低的施工队伍就需要解决问题产品在技术层面的问题。　　我国房地产业不存在的转入壁垒主要是政策性的，这也是由于我国房地产业过分集中，缺少竞争，政府从而采行一些措施大不相同。

　　土地和资本是展开房地产开发必不可少的两个先决条件。为了整顿房地产市场，提升房地产业的管理制度门槛，政府实施了一系列土地政策和金融政策。　　一方面，长期以来，我国经营性用地协议转让比例居高不下。

截至2003年，仅有以研发圈名义圈占的土地就超过了3万多平方公里。早在2002年5月9日，国土资源部就发给了11号文件《招标、拍卖会、上海证券交易所转让国有土地使用权规定》，文件取消了延用多年的土地协议转让方式，拒绝各类经营性用地，必需以招标、拍卖会或上海证券交易所方式展开公开发表交易。

虽然之后依然不存在一些土地出让暗箱操作者的问题，但这毫无疑问给一些市场势力过于、拿将近土地的小企业和长年靠寻租拿地的大中型企业设置了瓶颈，提升了存活可玩性和转入门槛。　　 另一方面，我国研发企业过度倚赖银行贷款。2003年房地产开发企业资金来源中，银行贷款占到23.8％。

鉴于此，政府实施了一系列的政策，明确来看，比如规定开发商的自有资金必需有30％；商行的房地产贷款余额与总贷款余额不得多达30％；个人住房贷款月可供无法多达家庭收入的50％。这样一来，不但房地产企业的资金来源不会受到影响，居民的住房消费也不会产生适当的影响，从而影响房地产企业的经营绩效。

　　 　　 二、企业竞争不道德 　　 　　（一）价格不道德 　　有所不同的楼层按有所不同的价格出售，这已是房地产市场上普遍认为且风行的一种价格种族歧视方式。因为有所不同楼层的价格差异并无法反映出有它们的成本差异，而几乎是由房地产企业根据消费者偏爱而议定的一个价格体系。

　　近几年来，房价持续大大地上升，而且还有之后下跌的趋势。一方面，住房市场需求的减少造成了房价的急遽下跌，房价的下跌又夹住了投资性购房的大规模快速增长，从而给房价下跌带给双重夹住效应。　　另一方面，从供给来看，土地市场需求充沛，以至于土地价格持续加剧，进而造就房价下跌；另外2003年的“非典”，“信贷削减”以及建材涨价等原因，房地产企业必定要将成本转嫁到消费者头上；再行再加开发商漠视消费者利益，为了执着高额利润大量供应高档商品房而中低档住宅却供不应求，必然要从总体上大大的纳高房价；更加有些城市的房地产企业公开发表或不公开发表地展开价格合谋，独占定价。至2005年2月，上海的房价收益比已约13倍，已相当严重欠下了未来。

而根据世界银行的衡量标准，3~6倍才是一个国家居民经济能力可以忍受的范围。　　 　　 (二）广告不道德 　　随着房地产业竞争的激化，我国房地产企业的广告开支大大减少。这在获取适当信息增加消费者搜索成本的同时，也更进一步增强了房地产产品的主观差别化程度，不利于提高品牌的知名度和美誉度，进而又影响了我国房地产业的绩效。

但同时，我国房地产业欺诈广告问题也更为引人注目。2002年，我国关于房屋建材的滋扰中，仅有欺诈广告一项就约888件。到2004年，依然有377件。可见，为了追赶利润，我国房地产企业一方面争相通过强化广告的投放量来移动消费者的市场需求曲线；另一方面，也展开着相当严重的故意误导或愚弄消费者的不正当竞争不道德。

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