本文摘要：[概要] 我国是一个有13亿人口，正处于已完成工业化、加快城市化阶段的发展中的大国。类似的发展阶段和人多地少的国情要求了我国面临的是每年1000多万城镇增量人口的住房市场需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提升，消费结构升级夹住的城镇居民大大快速增长的提高性住房市场需求以及必需展开的旧城改建而造成的被动住房市场需求。基本住房市场需求、提高性住房市场需求和被动住房市场需求的变换，构成了无法遏止的刚性市场需求，这是房价下跌的基本动因。

[概要] 我国是一个有13亿人口，正处于已完成工业化、加快城市化阶段的发展中的大国。类似的发展阶段和人多地少的国情要求了我国面临的是每年1000多万城镇增量人口的住房市场需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提升，消费结构升级夹住的城镇居民大大快速增长的提高性住房市场需求以及必需展开的旧城改建而造成的被动住房市场需求。基本住房市场需求、提高性住房市场需求和被动住房市场需求的变换，构成了无法遏止的刚性市场需求，这是房价下跌的基本动因。政府为了掌控房价，使用调节利率的宏观调控方法。

此调控措施在获得了可行性效果的同时，也给带给了负面影响。[关键词] 房地产市场 有效地市场需求 投机市场需求 宏观调控 利率 税收 一、未来几年住房市场需求仍小于供给房地产市场需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上不愿而且需要出售的房地产商品量，它的大小由多方面因素要求，其中还包括国民经济的发展水平，城市化水平，房地产价格，消费者收入水平，国家政策等等。总体上来讲，可以分成两类，即消费市场需求和投机市场需求，这三类市场需求也反映了房地产所具备的多样性、层次性和阶段性特征。而消费市场需求也称作有效地市场需求。

也是目前以及将来几年的房地产市场中主要的市场需求。并且这部分有效地市场需求所对应的供给是小户型的普通住宅。房地产供给和房地产市场需求是比较不应的概念，是所指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业不愿生产并销售的房地产商品的数量。

全社会的房地产供给分成市场交易供给和非市场交易供给二部分。市场交易房地产供给,是指通过一定的互相交换关系,经过适当的市场交易程序,以货币手段构建可供他人消费或用于的房地产商品。非市场交易房地产供给,是指通过拨给,供给手段符合社会市场需求的房地产,以及新旧体制摩擦造成的,具备部分价值互相交换形式而不通过市场交易形式已完成的房地产供给。

目前，房地产市场供给主要是以市场交易供给居多。在我们国家，由于对项目可行性研究过于推崇，房地产开发商没意愿分担社会责任等原因，造成现在我国房地产市场的供给结构不均衡。

别墅等大户型的供给不足，而普通住宅等小户型供给严重不足。现在的住房空置率居高不下，在相当大的程度上是由于大户型的共计给不足引发的。因此，我国房地产市场的现状是大户型供给不足和普通住宅供给严重不足联合不存在。目前普通住宅相比之下无法符合有效地市场需求。

因此在许多大城市经常出现了排队出售普通住宅的现象。所以我国房地产市场中的主要矛盾是普通住宅的供大于欲。我国的房地产市场中，影响市场需求的因素主要有以下几个方面：(1)从政治因素考虑到影响房地产市场需求的主要因素有三个：一是国家或地区政局的稳定性。

二是政府基本政策的导向。三是政府有关政策的连续性和透明度。

国家目前政局是稳定性的，政府希望和反对发展房地产业，而且政策具备很高的透明度和连续性，所以此因素影响市场需求的权重较小，应向下面经济因素考虑到。(2)从经济因素考虑到影响房地产市场需求的主要因素有三个：一是人口状况，还包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。

二是国家的发展水平和人均农村居民收益。三是国家经济发展的周期。在众多经济因素中经过分析判断，人口的数量、人均农村居民收益、住房价格、房地产产业结构的调整和变化有误选用的影响因素。

其中，我个人指出在第二个因素里面人口状况对市场需求的影响是刚性的。民政部23日公布的2006年民政事业发展统计资料报告中认为：我们每年约有940多万对新人成婚。

这些新的结婚的人的年龄中绝大部分坐落于25-30岁之间。不受传统观念的影响，我国的年轻人成婚都要买房，完全没租房成婚的情形。实际情况是，这些新婚夫妇不论否能开销的起新房，婚后对住房的市场需求都沦为定式。

再加每年都有约100万的再婚人数，解释总共不会有约1000多万人必须出售房屋，并且无论是成婚者还是离婚者，他们对住房面积的大小会大于70平方米左右。以此计算出来，每年的有效地市场需求总共为1000万×70平方米＝70000万平方米。而我国2006年的小户型普通住宅供给只有41560万平方米。

由此可见，我国的普通住宅供给严重不足，不存在着相当严重的供给大于市场需求的局面。并且将在未来几年内长期存在。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在日前开会的第二届中国环渤海房地产论坛上也回应，我国房价过慢下跌基本原因在于供应无法符合市场需求。

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